拱墅农贸市场基本情况调研报告 

近年来，随着杭州城市化建设的不断推进，农贸市场已经不再是简简单单的农副产品交易场所，而是承载老百姓对美好生活向往的一个载体。省局开展的“五化”市场提升，就对农贸市场发挥重要社会公共服务场所功能提出了更高的要求。农贸市场的建设和管理也体现了政府的综合治理能力，新冠疫情来袭时，农贸市场是保障老百姓菜篮子供应的关键阵地，文明城市测评、国卫复评检查时，农贸市场是展现城市面貌的重要窗口。同时，农贸市场也面临着新兴也业态冲击、管理能力不足等问题。本文在对拱墅区所有农贸市场开展调研摸底的基础上，从建设分布、经营管理等方面对农贸市场的基本情况进行了分析。

一、农贸市场建设分布情况

目前，拱墅区共有有证在业农贸市场43家，全部为城区农贸市场，共有经营户2842户（不含帮工），市场摊位4739个。通过农贸市场数量除于街道面积和农贸市场数量除于街道常住人口数量来分析各个街道农贸市场配套建设情况，如表1所示。

从物理分布密度来看，大关街道每平方公里有农贸市场1.875家，为拱墅区农贸市场密度最大的街道。朝晖、潮鸣、天水三个南部街道分别为1.650家、1.515家和1.460家。而北部祥符、半山、康桥三个行政面积较大的街道每平方公里农贸市场数仅为0.053家、0.093家和0.156家。从常住人口享受到的农贸市场数来看，文晖、大关、天水街道每万人农贸市场数最多，分别为0.714家、0.714家和0.666家、而祥符、石桥、半山三个北部街道则仅为0.053家、0.241家和0.281家。其中祥符街道，作为全区常住人口最多的街道，拥有常住人口18.84万人，面积18.7平方公里，但却仅配套建设有农贸市场1家，难以满足居民的生活购物需求。可见拱墅区存在农贸市场建设分布不均的现象，大体上呈现中南部密，北部疏，老城区密，新城区疏的特征。拱墅区南部老小区多，生活配套建设完备，农贸市场分布较多，而北面正在经历城市化建设的大拆大建阶段，生活配套设施建设滞后，农贸市场建设不足。

表1：拱墅区农贸市场分布情况

二、近年来发展概况

近年来，伴随着第三轮农贸市场改造提升的完成以及放心市场、星级市场、“五化”市场创建的不断推进，拱墅区农贸市场整体面貌有了很大改观。如万寿亭农贸市场，率先引入智慧化系统，升级改造后市场环境焕然一新，科技感也更足了，2021年已经申报创建五星级农贸市场。如红石板农贸市场经重新设计改造后，一跃成为杭州有名的网红打卡菜场，先后有11个省市72个地区的人员前来考察调研。运河邻里康桥农贸市场利用易腐垃圾就地处理设施,打造“农贸+农园”的生态循环农贸市场，市场内还设有拱墅首家食安基地“知食馆”，成为了拱墅区第一家“五化”市场。

截至目前，拱墅区共有浙江省放心农贸市场28家，浙江省星级文明规范市场27家，其中四星级市场14家。2020年下半年开始，拱墅区对24家农贸市场进行了“便利化、智慧化、人性化、特色化、规范化”的“五化”改造提升。“五化”市场总数居全省各区县第二位。

三、运营发展存在的问题

虽然近些年来，农贸市场的购物环境不断改善，管理更趋完善，但在运营发展过程中，也暴露出了经营绩效下滑、人员素质难以跟上管理要求、专业运营团队缺乏考核制约等问题。

（一）经营绩效下滑。据统计，拱墅区所有农贸市场共有经营摊位4739个，目前有空置摊位822个，摊位空置率达17.35%，其中，新铁、小河、华丰三家农贸市场摊位空置率超过了50%，分别高达66.67%、57.47%、56.18%。全区共有经营亏损市场15家，其中新三里农贸市场年亏损80万元，田园农贸市场年亏损68.2万元，大浒东苑农贸市场年亏损40.3万元。高摊位空置率和部分农贸市场的亏损都从侧面反映出目前农贸市场生意的每况愈下。

表2、农贸市场摊位出租情况

对农贸市场经营造成冲击的原因主要有：

1.消费习惯的改变叠加生鲜电商的发展。随着杭州市城市化建设不断推进，生活节奏逐渐加快，伴随着新生一代正在成为家庭消费的主力军，以往去菜市场买菜的消费习惯正在改变。取而代之的是更加便捷、更加符合上班群体需求的生鲜电商，如叮咚买菜、优选鲜送等。同时，社区团购的价格优势也对传统农贸市场产生了较大的冲击。

2.蔬菜门店的冲击。据不完全统计，拱墅区农贸市场周边200米范围内就有蔬菜门店138家。蔬菜门店凭借着其方便的地理位置、低廉的价格、粗放的经营方式，迎合了社区居民的生活消费习惯，对传统农贸市场造成了很大的冲击。

3.民营运营团队的引入导致租金上涨。民营运营团队的引入，带来硬件和软件提升的同时，也带来了租金的上涨。如运河邻里康桥农贸市场，运营方支付给产权方的租金就高达262万元，于是经营户摊位租金随之上涨，给经营户经营带来极大的压力。

4.经营理念落后。农贸市场的经营户还停留在守好摊位，等待生意上门的经营理念当中。在蔬菜门店各种优惠促销活动，生鲜电商送菜上门的优质服务面前，农贸市场经营户缺乏市场竞争力。

（二）人员综合素质难以匹配管理要求。据统计，拱墅区所有农贸市场共有管理人员237人（不含保安、保洁），其中初中及以下71人，高中104人，大专及以上63人，高中及以下文化程度的管理人员占比达73.84%，管理人员平均年龄为51.41岁，超过50岁。管理人员文化程度不高，年龄结构老龄化严重影响着农贸市场的管理水平。2020年下半开始的农贸市场“五化”提升，就对农贸市场提出了智慧化的要求，更加繁琐的电脑操作，更多的智能设备都对农贸市场管理人员提出了更高的要求。

农贸市场的工作性质和薪资待遇不高都是导致高素质人员和年轻人进入这个行业的主要原因。据统计，原拱墅区农贸市场管理人员平均收入为5.42万元，部分经合社、街道举办市场工资水平更是低于该平均值。

（三）专业运营团队的引入机制和考核机制不完善。一是引入机制单一导致农贸市场社会性、公益性、民生性弱化。目前，街道、经合社和国企等产权方在引入专业团队进行市场运营的时候，多采用招拍挂的形式，主要考虑的因素为租金。而运营团队作为以盈利为主要目的社会化企业，在高成本的情况下，为追求盈利会影响农贸市场社会性、公益性和民生性的定位。二是考核机制缺失导致后续制约难。产权方在引入专业运营团队时，往往签订了较长的租赁合同，合同期间又缺乏对运营团队的考核制约和竞争淘汰机制，导致产权方对运营团队失管。

四、意见建议

针对以上问题，为进一步提升全区农贸市场的发展水平，特别是如何发挥好专业运营团队的市场能动性，提出几点建议。

（一）完善引入考核机制，激活市场竞争力。在引入专业运营团队的时候，要考虑到农贸市场公益性的定位，不能简单以租金收入作为选择的标准，要综合考虑市场后续的运营、管理，前端给运营方减负，中端加强经营绩效激励，后端实行优胜劣汰。如探索摊位费分成制，既给运营方降低了前期承租成本，又可以激励产权方、运营方共同提高市场经营管理，经营户生意好了，摊位出租状况好了，产权方、运营方、经营户才能实现三方共赢。

（二）加大财政补贴力度，加快改造提升步伐。改造提升需要大量的资金投入，这对于经营状况面临困境的农贸市场来说是不小的压力。建议区政府出台对农贸市场的扶持政策，对提升改造后通过“五化”市场、放心市场、星级文明规范市场验收考核的市场给予一定的财政补贴，从而进一步调动起市场提升发展的积极性，通过建设更加舒适更加安全的消费购物环境吸引消费者走入市场，形成良性循环。如原余杭区对放心市场给予每家25万元的补助，对成功创建“五化”市场的给予每家80万元的补助。

（三）建立人员激励机制，提高综合管理水平。为吸引管理人才进入农贸市场，在提高薪酬待遇的同时，要建立激励机制。将管理人员的绩效奖金与市场的经营绩效挂钩，与“五化”、放心、星级等各类创建挂钩，与文明、平安、食品安全等各类日常检查挂钩，给对市场管理提升有贡献的管理人员相应的奖励，激励管理人员“主动管、乐于管、敢于管”。如温岭市规定各类市场荣誉（如星级市场、放心市场、“五化”市场）提取不低于20%的奖励资金用于市场管理人员奖励，每月的长效管理考核奖金80%以上用于市场管理人员的奖励。