西湖加装电梯后续使用管理现状及建议 

由于历史原因，在2000年《建设工程质量管理条例》颁布以前，我国住宅建筑标准不一，存在相当一部分六层以上的住宅并未安装电梯。随着城市人口老龄化问题日益严重，多层老旧住宅加装电梯，解决老年人出行问题，已成为广大群众最关注、最迫切、最直接的热点民生问题。可喜的是，一些率先试点既有住宅加装电梯的城市经过实践探索和经验总结后，进一步提出了更具可行性和可操作性的具体措施指导意见或实施方案，对加装电梯的申请条件、相关审查部门、产权、资金分摊等出台了相应的规定细则，推进加装电梯落地实施。然而，随着越来愈多加装电梯投入使用，后续使用管理问题也逐渐暴露，安全主体责任难以落实亟待引起重视。

一、西湖区既有住宅加装电梯情况

2018年，既有住宅加装电梯作为杭州市民生实事项目在全市启动。我市陆续出台了《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》《贯彻落实杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法的实施意见》等政策给予支持。就西湖区来说，11个镇、街有194个住宅小区3467个无电梯单元，初步排摸约有2600多个单元有加装电梯意愿，但其中大多未成立业委会，大量小区物业管理处于缺位状态。在此困境下，西湖区积极作为，不等不靠，逆向思维，创新打造“源头把控+细则规约+智慧监管”模式助推既有住宅加装电梯后续使用监管工作。截至2021年12月，西湖区加装电梯已交付使用331台，总体运行平稳，安全可控。像西湖区求是新村这种老旧小区，已经加装并使用了30台电梯，很多常年不能下楼的老人终于可以下楼了。

1、严格联审，源头把控。一是源头把控加装质量，要求新加装的电梯必须具备运行参数采集、信息网络传输、视频监控、自动报警、实时通话等功能的电梯智慧监管系统，并接入96333杭州市电梯应急处置平台。二是源头分析运行风险，对于采用浅地坑技术方案的加装电梯，要求提供设计说明，从严把控加装电梯质量。三是源头提升业主管理责任意识，联审会议时对加装电梯业主开展针对性宣传培训，引导业主按照相关法律规定落实电梯的使用管理主体责任。

2、明晰责任，制定“一细则一规约”。一是梳理加装电梯使用管理职责，制定《西湖区加装电梯使用管理实施细则》（以下简称《实施细则》）和《西湖区加装电梯自治管理规约》》（以下简称《自治规约》），对加装电梯交付后的使用管理特别是落实电梯使用单位、电梯运行维护资金筹措等内容予以明确。二是明确由西湖区政府全额补贴加装电梯投保电梯安全责任保险，并鼓励加装电梯共有权人投保电梯全生命周期综合险，按照约定承担电梯安全相关责任。《实施细则》还特别明确电梯安全综合保险保费、电梯能耗费、电梯日常管理等运行维护费用的筹措方式，如将电梯广告收入全部纳入专项费用管理，用于电梯日常运行维护，实现以梯养梯，避免反复筹措资金对业主造成压力。三是要求在全体业主商定同意的情况下，全体共有业主成为该电梯的使用单位，签订《自治规约》，明确加装电梯由全体业主自行管理的，推荐一名业主作为对外行使权力的代表，《规约》要求全体业主充分知晓并根据约定履行使用管理责任。在房屋交易或出租时，原业主要将《规约》的责任义务如实告知新业主。

3、多方共治，宣传引导。一是强化应急联动，依托电梯智慧监管系统，对电梯进行实时监测，对电梯困人报警要求维保部门半小时内到达现场，并要求将电梯故障、救援等数据与杭州特种设备应急处置平台进行数据共享与对接，监管部门可及时根据应急救援情况，对救援不及时的维保单位进行查处。二是联合镇街、社区，开展乘梯安全知识“四进”宣传活动，走进加装电梯较多的小区，通过播放电梯安全宣传视频、发放宣传手册等方式提升群众文明乘梯意识及应对突发情况的能力。

二、加装电梯交付后使用管理存在的问题

三年加装电梯政策实施以来，电梯投入使用后因业主代表变化频繁、专业知识匮乏等使用管理问题也日益暴露，安全主体责任无法落实，基层安全监管压力增加。

一是使用管理责任主体落实难。多数老旧住宅小区没有正规物业公司管理，无法直接将电梯托管。即使业主想委托物业公司管理，一方面业主需要支付一定的管理费用，电梯运行维护成本大大提高；另一方面，电梯日常管理内容如何界定、服务质量水平如何判定、费用标准如何确定等，也没有统一标准可以操作。如果业主选择自行管理电梯，由于自治管理形式全靠业主自觉，业主无法承担监督维保质量、日常巡查、故障报修、保持24小时救援电话畅通并组织应急救援等职责，一旦发生事故，业主也无力承担相应责任。

二是后续运行资金筹措难。电梯日常维护保养、零部件修理更换和定期检验等会产生后续费用，并随电梯老化逐年增加，这些费用需由业主自行筹措。但由于房屋买卖业主更换或大修费用难以承担等种种原因，可能导致后续维护资金无法保证，将会造成电梯不能及时维护、带病运行甚至停梯的后果。

三是电梯安全运行管理难。电梯日常巡查、电梯维保质量都是影响电梯安全运行的重要因素，由于业主、物业公司往往不具备电梯专业技术知识，与电梯维保单位之间信息不对称，对日常管理、维保、修理等具体工作无法有效落实和监督。电梯故障发现不了，维护保养无法到位，都会导致电梯带病运行，缩短电梯使用寿命。

三、落实使用管理主体责任的模式探讨

目前可以供加装业主选择落实电梯使用管理主体责任的模式主要有以下几种：

模式一：引入专业物业公司全面托管。多层住宅小区一般都没有正规的物业公司进行管理，如西溪街道的莫干山路79号6个单元全部加装了电梯，原来小区是准物业公司在负责日常管理，在社区的协调引导下，引进一家专业物业不仅将电梯的管理也包括小区的整体物业进行托管，一并解决了长期小区无人管理的问题。这种模式比较适合同一小区内已有多个单元加装电梯的情况，但仍需解决的关键问题是：物业的托管费用如何收取，目前没有统一定价标准，双方协商沟通成本较高。

模式二：委托第三方专业机构进行管理。电梯智慧监管装置公司、电梯制造单位等第三方机构对电梯安全管理具有一定专业知识，组织架构灵活，管理成本可与自身组织管理成本相结合，它们具备承担使用管理主体责任能力也能减轻业主托管费用的资金压力。这种模式比较适合同一小区内只有零散单元加装电梯的业主，托管成本较小，责任清晰。目前，杭州西奥电梯有限公司已专门成立后续服务管理公司，为加装西奥电梯的业主们打造加装电梯全生命周期的服务管理模式。

模式三：业主自治模式。在全体业主商定同意的情况下，全体共有业主自行管理加装电梯。按照签订的《自治规约》内容，履行自管的约定，共同承担电梯管理责任。推举业主代表对外行使电梯使用管理的权利和义务。这种模式目前加装电梯业主选择较多，适合加装电梯刚投入使用阶段，业主参与电梯管理的热情还比较高涨。但时间一长，长期管理的专业性、复杂性就暴露出业主管理的随意性缺点，业主代表也会因为年纪、身体等各方原因无法继续胜任，导致电梯得不到及时修理，甚至出现超期未检仍在使用的违法情况。

目前，西湖区已投入使用的331台加装电梯中，除了省机关事务局统一管理的57台，西湖区城投统一加装的108台以外，其他都是业主自治管理模式。

四、建议意见

1、引入保险机制，转移分摊电梯安全风险。将保险引入到电梯加装的全过程：业主把电梯安装、维保、检验、能耗、修理等费用组合成一定资金投保电梯全生命周期综合保险，转移、分摊加装电梯运行风险。保险公司聘请专业技术团队参与加装电梯全生命周期管理，避免电梯在承保期内，因安装施工不规范、维保质量不到位和维修资金不足导致的问题和风险。未来电梯需要大修或改造时，保险公司进行补贴，减轻业主的资金压力。

2、设立专项基金，解决后续运行资金问题。为了保证电梯后续使用管理资金筹措的可靠稳定，明确要求加装电梯业主，设立加装电梯专项公共基金，将电梯广告等电梯相关经营性收入纳入专项基金，用于电梯的日常维护保养，实现专款专用。下一步，有政府补助资金的，在资金拨付到位后，引导业主留存部分资金纳入专项基金。有条件的镇街，可结合实际，给与一定的补贴用于加装电梯的日常管理。

3、明确管理主体，解决主体责任落实问题。在加装电梯物业托管不成熟、自治管理无法承担主体责任的现状下，建议区级政府将辖区内的加装电梯委托给公益性机构或有城市管理职责的企业进行统一管理，可以参考辖区内的公共天桥电梯管理。结合老旧小区改造、未来社区建设等项目推进，逐步将加装电梯的使用管理工作交回业委会或其委托的机构管理。实现在基层自治管理架构逐步成熟的同时，解决加装电梯主体责任落实问题。

4、加强宣传引导，提高业主自觉自治能力。市场监管部门要在加装前介入，向有意愿加装电梯的业主宣传电梯安全知识，充分告知在加装电梯交付后业主需要承担的义务和责任。全体业主进一步提升业主文明乘梯意识和自治理念，共同参与电梯安全管理，共同解决电梯相关事务。